Från och med den 1 april 2026 riskerar fastighetsägare att få minskade intäkter för uthyrning av parkeringsplatser, såvida de inte har rätt att debitera mervärdesskatt på hyran. Anledningen är att många uthyrningar av parkeringsplatser som tidigare varit momsfria, hädanefter ska omfattas av moms enligt ett ställningstagande från Skatteverket som innebär en helomvändning från myndighetens tidigare praxis. Har fastighetsägaren rätt att ta betalt för moms blir konsekvensen av det nya ställningstagandet i stället att hyresgästernas kostnader för hyra av parkering ökar.

Moms på fastighetsområdet

Mervärdesskatt är som bekant en konsumtionsskatt som utgår på de flesta varor och tjänster. Att upplåta hyresrätter, bostadsrätter och andra rättigheter till fast egendom är dock undantaget från momsplikt. Det finns dock en möjlighet för fastighetsägare att tillämpa reglerna om frivillig beskattning, förutsatt att hyresgästen använder lokalen för momspliktig verksamhet. Moms ska då betalas av hyresgästen tillsammans med hyran och fastighetsägaren ges avdragsrätt för ingående moms på kostnaderna för uthyrningen. En fastighetsägare som hyr ut lokaler för till exempel butiker, kontor eller för industriändamål kan därmed välja att uthyrningen ska omfattas av reglerna om frivillig skattskyldighet. Därmed har fastighetsägaren rätt att dra av kostnader för moms från den momspliktiga intäkt som genereras av uthyrningen. Om uthyrningen avser stadigvarande bostad är dock inte reglerna om frivillig skattskyldighet tillämpliga och bostadshyresgäster m.fl. betalar därmed inte moms på hyran. Reglerna om frivillig beskattning är inte heller tillämpliga om fastighetsägaren upplåter lokaler till verksamheter som bedriver momsbefriad verksamhet, såsom skolor, äldreboenden och verksamhet inom social omsorg. En hyresgäst som bedriver s.k. blandad verksamhet (dvs. som omfattar både skattepliktiga och skattefria omsättningar) kan betala moms på en del av hyran efter en fördelningsprincip baserad på den andel av lokalen som används för respektive verksamhet.

Moms för parkeringsplatser – nuvarande regler

Upplåtelse av parkeringsplatser är som utgångspunkt momspliktigt. Om en hyresvärd till samma hyresgäst hyr ut en lokal eller en bostad och även en parkeringsplats kan parkeringsupplåtelsen ses som en underordnad del av lokal- eller bostadsuthyrningen. I de fallen är hyra för parkeringsplatsen momsfri förutsatt att uthyrningen av lokalen eller bostaden är momsfri, dvs. frågan om moms för parkeringshyran beror på om hyran av lokalen eller bostaden är momspliktig eller ej. En förutsättning för att uthyrningen av parkeringsplatsen ska bedömas på detta sätt är att parkeringsplatsen ligger inom samma fastighetskomplex som, eller annars i nära anslutning till, lokalen eller bostaden. Det här har fått som följd att många parkeringsplatser varit momsfria, dels för enskilda boende, dels för hyresgäster som inte bedriver momspliktig verksamhet och därför inte omfattas av reglerna för frivillig beskattning.

Det förekommer att fastighetsägare väljer att upplåta parkeringsplatser till ett parkeringsbolag, som i sin tur upplåter parkeringsplatser till hyresgästerna. Fastighetsägarens upplåtelse till parkeringsbolaget, såväl som parkeringsbolagets upplåtelse av parkeringsplatser till enskilda, är momspliktiga tillhandahållanden enligt huvudregeln. Genom denna trepartslösning kan fastighetsägare åstadkomma en momspliktig upplåtelse av parkeringsplatser, även till hyresgäster vars hyra i övrigt är momsfri.

Skatteverkets nya ställningstagande

Genom ett nytt ställningstagande (8-156413-2025) har Skatteverket ändrat sin syn på hur uthyrning av parkeringsplatser ska bedömas ur mervärdesskatterättsligt hänseende. I praktiken kommer de nya reglerna att innebära att fastighetsägare som hyr ut parkeringsplatser och som inte har rätt att debitera moms på hyran enligt befintliga hyresavtal får minskade intäkter eftersom en del av hyresintäkterna måste täcka momskostnaden. Har fastighetsägaren rätt att ta betalt för moms blir konsekvensen i stället att de enskilda hyresgästernas kostnader för parkeringshyra ökar.

Skatteverkets ställningstagande innebär att det i normalfallet ska anses som två separata tillhandahållanden när en hyresvärd hyr ut en parkeringsplats till en lokal- eller bostadshyresgäst, vilket innebär att uthyrningen av parkeringsplatsen blir momspliktig oavsett om hyran av bostaden eller lokalen är momspliktig eller ej. Bara om följande förutsättningar är uppfyllda kan uthyrningen av parkeringen ses som en underordnad del av lokal- eller bostadsuthyrningen:

1.    parkeringsplatsen finns inom samma fastighetskomplex som, eller i nära anslutning till, lokalen / bostaden;

2.    hyresgästen har inte rätt att välja bort rätten att använda parkeringsplatsen och därigenom få en lägre hyra av bostaden / lokalen; och

3.    hyresgästen upplåter inte parkeringsplatsen mot ersättning i en ekonomisk verksamhet.

Om inte alla kriterier ovan är uppfyllda ska uthyrningen ses som en separat upplåtelse och därmed ska moms utgå på hyran. Låt oss presentera ett exempel för att illustrera konsekvenserna av Skatteverkets nya synsätt: En fastighetsägare hyr ut lokaler med tillhörande parkering till en skola som bedriver momsfri verksamhet. Tidigare har hyran av parkeringsplatser varit momsfri, eftersom den bedömdes som en underordnad del av hyra av skollokalerna. Enligt de nya reglerna ska parkeringen ses som en separat uthyrning om uthyrningen inte uppfyller kriterierna ovan och således ska moms utgå på hyran. Såvida det inte uttryckligen anges i hyresavtalet att fastighetsägaren äger lägga på moms på hyran kommer fastighetsägarens intäkt för uthyrningen att minska med 20 procent. Detta eftersom 20 procent av hyran därefter utgörs av moms. Om hyresavtalet innehåller en bestämmelse om att fastighetsägaren har rätt att ta ut moms kommer hyresgästens hyra för parkeringen i stället att öka med 25 procent. I sammanhanget bör noteras att t.ex. Fastighetsägarnas mall för hyresavtal inte innehåller någon bestämmelse som medger fastighetsägaren att ta ut moms i enlighet med det föregående. En förutsättning för att lägga på moms på hyran när hyresavtalet saknar bestämmelse om detta är att parterna ingår en särskild överenskommelse om detta. För hyresgästen i exemplet ovan skulle det innebära en hyreshöjning eftersom momsen då skulle utgöra en kostnad varför sannolikheten för en frivillig överenskommelse kan vara låg. I sådana fall får fastighetsägaren vänta till dess att hyresavtalet kan sägas upp för villkorsändring vid hyrestidens utgång. Hyresavtal för skolor löper ofta på långa hyrestider och risken är att fastighetsägaren får leva med de minskade intäkterna under en lång tid innan villkoren kan ändras.

Genom det nya ställningstagandet ändrar Skatteverket sin praxis, som varit oförändrad i 20 år. Den beslutade ändringen är gjord som en följd av Skatteverkets genomgång av rättspraxis och ställningstagandet Ett eller flera tillhandahållanden, mervärdesskatt. Där utformade Skatteverket en metod för att avgöra om en transaktion består av en eller flera tillhandahållanden vilket får betydelse om transaktionen omfattar både momspliktiga och momsbefriade varor eller tjänster. När en transaktion består av olika varor eller tjänster kan den ses som ett enda tillhandahållande om någon av varorna/tjänsterna är underordnat ett huvudsakligt tillhandahållande eller, om det finns ett nära samband mellan de olika delarna av transaktionen. När kriterierna ovan är uppfyllda anser Skatteverket att kravet på nära anknytning mellan lokal/bostad och parkeringsplats är uppfyllt och att upplåtelserna ska ses som en och samma uthyrning. Möjligheten att hyra parkeringsplatsen är då inte ett mål i sig utan är endast ett medel för att använda den huvudsakliga tjänsten, det vill säga hyra lokalen eller bostaden.

Reaktioner på Skatteverkets ställningstagande

Skatteverkets ställningstagande har mötts av kritik från bland annat fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar. Organisationen Fastighetsägarna har i sitt remissyttrande angett att utrymmet för att parkering ska anses vara underordnad till en bostad eller lokal är synnerligen snävt. Det är mycket ovanligt att en hyresgäst kan välja bort rätten till parkering utan att det skulle påverka hyran. Vidare menar Fastighetsägarna att det finns ett naturligt samband mellan hyra av en bostad eller lokal och att hyra en parkering i anslutning till denna. Därmed är det uppenbart att möjligheten till parkering ska betraktas som ett medel för att på bästa sätt nyttja den huvudsakliga tjänsten (dvs. hyran av lokalen eller bostaden i fråga) vilket innebär att den ska ses som ett underordnat moment som ska beskattas på samma sätt som den huvudsakliga tjänsten. Det har också ifrågasatts om Skatteverkets ställningstagande har stöd i lag, direktiv eller praxis. Fastighetsägarna har uppgett att Skatteverkets tolkning är långt ifrån självklar och att det är osäkert om den skulle stå sig vid en rättslig prövning. En annan synpunkt som har lyfts mot ändringen är att det innebär en administrativ börda, inte minst för fastighetsägare utan momspliktiga uthyrningar (t.ex. många bostadsrättsföreningar), som nu måste momsregistreras för att kunna redovisa moms på sina uthyrning av parkeringsplatser.

Konsekvenser av Skatteverkets ställningstagande

För befintliga upplåtelser av parkeringsplatser måste varje fastighetsägare kontrollera vad som står angivet i sina hyresavtal. En förutsättning för att fastighetsägaren ska ha rätt att ta ut moms på hyran är att det följer av hyresavtalet. Finns det inte något skrivet i avtalet om rätt att ta ut mervärdesskatt på parkeringshyran kommer det innebära en minskad hyresintäkt för fastighetsägaren, eftersom en del av hyran måste allokeras till momsen. Vid hyrestidens utgång bör sådana hyresavtal omförhandlas för att ta höjd för momskostnaden. När moms kan tas ut på parkeringsuthyrningen blir momsen slutligen en kostnad som övervältras på de enskilda hyresgästerna och bostadsrättshavarana m.fl. Konsekvensen för hyresgästerna är naturligtvis en ökad hyreskostnad, men det kan också finnas en risk att fastighetsägare får ökade vakanser på grund av hyresgäster som säger upp sina parkeringsavtal på grund av kostnadsökningar.

Ändringen kan även påverka parkeringsbolagen, då antalet uppdrag från t.ex. bostadsrättsföreningar kan antas bli färre. Detta eftersom fastighetsägare som önskar ta ut moms på uthyrning av parkeringsplatser inte längre behöver anlita ett parkeringsbolag för att åstadkomma en momspliktig uthyrning.

Har du frågor om hur de nya reglerna påverkar er verksamhet är du välkommen att kontakta Lisa Slotte.