Högsta domstolen har i mål nr T 459-21 fastställt att en lokalhyresgäst, vid hyresvärdens bristfälliga uppsägning, har rätt till skadestånd till följd av det indirekta besittningsskyddet trots att hyresgästen inte hänskjutit tvisten till hyresnämnden inom den obligatoriska tvåmånadersfristen.

Omständigheter i det aktuella målet

Målet avsåg en upplåtelse av lokal för restaurangverksamhet i Oskarshamn. Hyresvärden sade upp hyresavtalet till upphörande och avflytt med beaktande av gällande uppsägningstid. Uppsägningshandlingen innehöll inte den i hyreslagen stadgade obligatoriska underrättelsen om att hyresgästen inom två månader från erhållandet av uppsägningen ska hänskjuta tvisten till medling om hyresgästen inte går med på att flytta från lokalen utan att få ersättning. Uppsägningen var därmed formellt felaktig och ogiltig. Hyresgästen flyttade emellertid från lokalen i enlighet med uppsägningen och hänsköt inte tvisten till hyresnämnden. Hyresgästen väckte därefter talan och yrkade skadestånd samt att tingsrätten genom mellandom skulle pröva frågan om dennes rätt till ersättning gått förlorad eftersom hyresgästen inte hänskjutit tvisten för medling i hyresnämnden.

Tingsrätten kom fram till att hyresgästens rätt till ersättning inte hade gått förlorad, medan hovrätten kom fram till motsatsen. Högsta domstolen har nu fastslagit att hyresgästens rätt till ersättning kvarstår, trots att hyresgästen inte hänskjutit tvisten för medling, i de fall då hyresvärden underlåtit att underrätta hyresgästen om att hänskjuta tvisten för medling inom två månader.

Indirekt besittningsskydd

Lokalhyresgäster har ett s.k. indirekt besittningsskydd vilket innebär att en lokalhyresgäst alltid måste flytta från lokalen vid hyrestidens utgång när hyresvärden sagt upp hyresavtalet för upphörande. Hyresgästen har dock rätt till ekonomisk kompensation för att lokalhyresavtalet inte förlängs givet att det inte föreligger en besittningsbrytande grund.

Hyresvärdens uppsägningshandling ska ange skälen till att förlängning vägras och en underrättelse om att hyresgästen har att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader om hyresgästen inte accepterar att flytta utan att få ersättning. Hänskjuter inte hyresgästen tvisten, förfaller rätten till ersättning. Enligt huvudprincipen är det hänskjutandet i sig som är det centrala för att hyresgästens rätt till ersättning ska bestå och inte deltagandet i det medlingsförfarande i hyresnämnden som lagstiftaren tänkt ska ske efter hänskjutandet. Enligt den nu aktuella domen från Högsta domstolen består dock alltjämt rätten till ersättning om hyresvärden i uppsägningshandlingen inte uppfyllt kravet på underrättelse om hänskjutande till hyresnämnden.

Formella brister i uppsägningshandlingen

Formella brister i uppsägningshandlingen innebär att uppsägningen är ogiltig och utan verkan varpå hyresgästen har rätt att sitta kvar i lokalen på oförändrade villkor. De formkrav som gäller för hyresvärdens uppsägning har uppställts i hyresgästens intresse och som ett led av hyreslagens karaktär som skyddslagstiftning.

Oaktat uppsägningshandlingens brister kan dock en hyresgäst alltid ta fasta på en uppsägning från hyresvärden och flytta från lokalen. Hyresvärden kan således i det fallet inte med framgång hävda att dennes uppsägning är ogiltig och att hyresgästen alltjämt är bunden av hyresavtalet. Hyresgästen kan därmed välja att göra gällande uppsägningens ogiltighet och att hyresavtalet därmed är förlängt på oförändrade villkor eller flytta från lokalen vid hyrestidens utgång och kräva ersättning.

Sammanfattning

Högsta domstolen har nu fastslagit att fristen för att hänskjuta tvisten till hyresnämnden endast börjar att löpa när hyresvärden fullföljt sin underrättelseskyldighet i uppsägningshandlingen. Detta innebär att Hyresvärdens ersättningsskyldighet kvarstår när hyresgästen väljer att flytta, trots en ogiltig uppsägningshandling utan underrättelse, och då hyresgästen inte ansöker om medling hos hyresnämnden. Enligt hyreslagens regler om preskription måste hyresgästen dock väcka talan om krav på ersättning till följd av det indirekta besittningsskyddet inom två år från det att hyresgästen flyttat från lokalen.

Avslutningsvis ska noteras att hyresvärden inte löper större risk att betala skadestånd än vad hyresvärden gör om uppsägningen utformats korrekt. Skadeståndsfrågan ska prövas på samma sätt som sker vid en korrekt uppsägning men hyresgästen lider ingen rättsförlust om denne underlåter att hänskjuta till hyresnämnden när hyresgästen inte fått del av den obligatoriska underrättelsen i uppsägningshandlingen. Det ska även noteras att en bristande uppsägning inte kan läkas i efterhand genom att underrättelsen skickas separat.

Har ni frågor med anledning av ovan rubricerat rättsfall är ni välkomna att kontakta Hanna Norberg (hanna.norberg@brightadvokat.se).