Svårigheter att förutse ekonomiska utfall för enskilda utvecklare kan skapa incitament för gemensamma fastighetsprojekt. Bright Advokat guidar genom avtalsformer och regleringar.
Fastighetsutvecklingsprojekt innehåller många osäkerhetsfaktorer och kräver en finansiell stabilitet hos den som driver projektet för att säkerställa projektets genomförande. Flera fastighetsutvecklingsprojekt innebär även att utvecklaren driver ett detaljplanearbete t.ex. för att bygga bostäder i ett område som tidigare varit planlagt för annan användning eller en detaljplan för ett nytt exploateringsområde. Eftersom arbetet med nya detaljplaner ofta tenderar att dra ut på tiden så hinner marknaden förändras vilket gör det svårt för en utvecklare att förutse det ekonomiska utfallet av projektet. Fastighetsutvecklingsprojekt är också kostnadskrävande och innebär att intäkterna kommer först i samband med färdigställandet vilket initialt kräver att utvecklaren stöttar med eget kapital innan projektet konkretiserats i sådan utsträckning att det går att få extern finansiering. Vid traditionella bostadsrättsföreningsprojekt brukar extern finansiering kräva ett visst antal sålda lägenheter. Detta leder i sin tur till att mycket av projekteringskostnaderna måste finansieras av utvecklaren vilket ställer krav på likviditet och kassa i projektutvecklingsbolaget. För att dela risk, öka möjligheten till en mer fördelaktig finansiering och ett bättre ekonomiskt utfall kan en utvecklare av en fastighet komma överens med en annan aktör att gemensamt driva ett fastighetsutvecklingsprojekt. Ytterligare en anledning till att driva ett fastighetsutvecklingsprojekt tillsammans med en annan aktör kan vara att den fastighetsägande parten inte har rätt kompetens för utveckling av byggrätten på fastigheten. Det kan t.ex. vara ett fastighetsägande bolag som normalt sett inte arbetar med bostadsutveckling men som äger en fastighet där detaljplanen anger att viss del av byggrätten ska utgöras av bostäder. Det kan även handla om geografi och marknad, det vill säga att den andra parten har lokalkännedom om och är verksam på den ort där den aktuella fastigheten är belägen. Det är också vanligt med avtalsbaserade samarbeten mellan utvecklaren och den entreprenör som denne har för avsikt att anlita för att uppföra byggnaden. Anledningarna kan som sagt vara flera och det finns även olika avtalsformer för ett gemensamt fastighetsutvecklingsprojekt. Det viktigaste är att hitta den samarbetsform som är mest lämpad för det specifika projektet.
När parterna har bestämt sig för lämplig samarbetsform ska avtal tas fram för att reglera de rättigheter och skyldigheter som parterna ska ha gentemot varandra under genomförandet av projektet. Om parterna bestämt sig för att projektet ska genomföras i ett gemensamt aktiebolag (s.k. joint venture) regleras parternas mellanhavanden i ett aktieägaravtal. Det är många frågor som bör regleras och vilka det är beror på det enskilda fallet och parternas syfte med samarbetet. Eftersom parterna kan ha olika intressen och incitament är det viktigt att i samband med avtalets ingående försöka identifiera och reglera frågor där det finns risk för framtida konflikter.
Ett aktieägaravtal för ett fastighetsutvecklingsprojekt bör reglera parternas olika roller i projektet och vad respektive part förväntas bidra med i form av resurser och kompetens. Aktieägaravtalet bör också reglera när och på vilket sätt parterna ska ha skyldighet att tillskjuta kapital till det gemensamma bolaget. De situationer som ska föranleda en skyldighet att tillskjuta mer kapital beror också på bolagets finansiering i övrigt. Även om byggnationen exempelvis finansieras externt i form av ett byggkreditiv krävs ofta att bolaget tillskjuter eget kapital som måste komma från ägarna om bolaget inte har ett upparbetat kapital. Det bör också regleras om kapitaltillskott från ägarna ska ske genom aktieägarlån eller aktieägartillskott (villkorade eller ovillkorade) eller en kombination av dessa samt storleken på kapitaltillskottet i förhållande till finansieringen i övrigt.
En av riskerna med den här typen av bolag är att parterna inte alltid fullt ut har diskuterat igenom projektet och hur de ska lösa situationer som riskerar att försena projektet eller som innebär att överenskommen budget överskrids. Det går inte heller att i förväg förutse allt som kan komma att hända och mycket behöver lösas i samförstånd under projektets framdrift. Om aktieägaravtalet anger att styrelsen måste vara enig i sina beslut, vilket är vanligt särskilt i bolag som ägs till lika delar av parterna, är det viktigt att parterna också överväger avtalsbestämmelser som anger vad som ska ske om styrelseledamöterna inte kan komma överens. I annat fall riskerar projektet att bli stillastående. Det är vanligt att parterna i aktieägaravtalet hanterar en situation där det uppstår oenighet genom att föreskriva någon form av inlösenrätt för att avsluta samarbetet. Svårigheterna med klausuler om inlösen är att fastställa hur aktierna ska värderas. Detta är särskilt svårt i projekt där det ekonomiska utfallet kan fastställas först vid projektets färdigställande. Det finns flera olika värderingsmodeller för att fastställa ett värde på aktierna men oavsett vad parterna kommit överens om i aktieägaravtalet kan det vara svårt att praktiskt tillämpa den avtalade värderingsmodellen vid en konflikt. Det troliga är att parterna inte är överens om tillämpningen vilket medför risk för tvist. Oavsett vilken värderingsmodell parterna har avtalat om är det viktigt att reglera i vilka situationer klausulerna är tillämpliga, hur erbjudande om inlösen ska lämnas, tidsperioder inom vilka parterna ska svara på eventuella erbjudanden samt vad som händer vid parts passivitet.
Förutom ett joint venture genom ett gemensamt aktiebolag finns som ovan nämnts andra avtalskonstruktioner för gemensamma fastighetsutvecklingsprojekt. Det kan även handla om förvärv av fastigheter där en köpare och säljare har överenskommit om åtaganden avseende färdigställandet av ett nybyggnadsprojekt samt när i tiden köparen ska tillträda fastigheten. I faktarutan nedan anges några exempel samt innebörden av de olika avtalsformerna.
Aktieägaravtal (joint venture)
Två eller flera parter startar ett gemensamt aktiebolag med antingen ägande till lika stora delar eller annan fördelning. Ägarandel speglar vanligen risk/ansvar för finansiering av projektet.
Samarbetsavtal/Projektgenomförandeavtal
Avtalsbaserat samarbete. Parterna avtalar om samarbete/kostnadsfördelning under både projekteringsfas samt under det efterföljande byggprojektet.
Forward funding
En köpare förvärvar en fastighet på vilken en ny byggnad ska uppföras och tillträder fastigheten innan byggnaden är färdigställd. Säljaren åtar sig att färdigställa projektet enligt villkor i ett mellan parterna ingånget förvärvsavtal (vanligtvis ett aktieöverlåtelseavtal avseende aktierna i det bolag som äger fastigheten).
Forward purchase
En köpare förvärvar en fastighet på vilken en ny byggnad ska uppföras men tillträder först när byggnaden är färdigställd. Villkoren för affären följer av ett mellan parterna ingånget förvärvsavtal (vanligtvis ett aktieöverlåtelseavtal avseende aktierna i det bolag som äger fastigheten).
Partnering
En metod för ett strukturerat samarbete mellan byggherre och entreprenör. Hur samarbetet ska ske regleras vanligen i det mellan parterna ingångna entreprenadavtalet. Det är vanligt att partnering också innehåller en incitamentslösning för entreprenörens ersättning.
Sammanfattningsvis finns det flera olika avtalsformer för att reglera ett gemensamt fastighetsutvecklingsprojekt. Avtalsfrihet råder så det står parterna fritt att hitta den avtalsform som är mest lämpad för det aktuella projektet. Det viktigaste rådet är att diskutera igenom projektet i detalj och försöka att identifiera vilken avtalsform som passar bäst för det aktuella projektet samt att lägga tid på att ta fram ett genomarbetat avtal som reglerar parternas samarbete fram till projektets färdigställande.