Vad är ett hus?

Högsta domstolens dom i ”Bergrumsgaraget” (T 1347-24)

Vad är ett hus? Det var den till synes enkla frågan som Högsta domstolen hade att avgöra i mål T 1347-24. Målet rörde ett bergrum, dvs. ett utrymme som sprängts ut i ett berg, beläget under Liljeholmens galleria. I bergrummet fanns ett parkeringsgarage i tre våningar och en del av garaget hade upplåtits till en biltvättsverksamhet. Fastighetsägaren menade att bergrummet inte utgjorde ett hus, men biltvättsbolaget hade motsatt uppfattning. Svaret på frågan har en avgörande betydelse för parterna eftersom det i sin tur avgör om hyreslagen är tillämplig för upplåtelsen.

Bakgrund

Hyreslagen är tillämplig på upplåtelser av hus eller del av hus till nyttjande mot ersättning. Vad som utgör ett hus är dock inte definierat i hyreslagen. Inte heller i förarbetena till hyreslagen hittar vi en tydlig instruktion till hur ordet hus i hyreslagens mening ska tolkas. I den juridiska litteraturen förefaller det råda enighet om att det bör krävas tak och väggar för att vara fråga om ett hus. Därmed lär en parkeringsplats i ett garage omfattas av hyreslagen eftersom det är en del av ett hus, medan däremot en carport inte faller in inom definitionen.

Som nämndes ovan får det stor betydelse för parterna om en upplåtelse utgör ett hyresavtal eller inte. Anledningen är att nyttjanderättshavarens rättigheter är betydligt större om denne anses vara hyresgäst. Hyresgäster har indirekt besittningsskydd, vilket förenklat innebär att hyresgästen har rätt att få ersättning (motsvarande minst en årshyra) om hyresförhållandet upphör, såvida det inte är hyresgästen som sagt upp hyresavtalet till upphörande. Om en upplåtelse inte omfattas av hyreslagen kan den i stället utgöra ett arrende eller annan nyttjanderätt. Skulle upplåtelsen av bergrummet i det här fallet inte utgöra ett hyresförhållande, skulle den sannolikt bedömas som ett lägenhetsarrende och för sådana gäller inte något indirekt besittningsskydd. Därmed skulle konsekvensen vara att biltvättsbolaget inte skulle ha rätt till ersättning vid hyresförhållandets upphörande.

Avgörandet

Innan frågan kom att prövas av Högsta domstolen hade den avgjorts av tingsrätten, som inte ansåg att upplåtelsen konstituerade hyra, och hovrätten, som gjorde motsatt bedömning och ansåg därmed att hyreslagen alltså var tillämplig.

Högsta domstolen konstaterade inledningsvis att begreppet hus i hyreslagens mening skulle ges en vidsträckt tillämpning och att bedömningen av om ett bergrum kan anses utgöra ett hus måste baseras på bergrummets utformning och funktion. Bergrummet under Liljeholmens galleria bedömdes vara utformat som ett sedvanligt parkeringsgarage. Där fanns ventilation, elinstallationer och dagvattenbrunnar och förutom att vissa tak och väggar utgjordes av berg fanns inget som skiljde bergrummet från ett vanligt garage. Högsta domstolen uttalade även att om en upplåtelse lämpar sig för den i avtalet avsedda verksamheten och den är av sådant slag som normalt regleras i ett hyresavtal, talar det för att upplåtelsen ska anses avse hyra. Ändamålet med upplåtelsen av bergrummet var att bedriva en biltvätt och denna verksamhet var ett led i shoppingcentrets övergripande affärsidé. Dessutom hade avtalet inneburit relativt långtgående förpliktelser för biltvättsverksamheten, bl.a. avseende drift och skötsel av utrymmet. Mot bakgrund av detta avgjorde Högsta domstolen slutligen att parkeringsgaraget utgjorde ett hus i hyreslagens mening och att upplåtelsen därmed utgjorde ett hyresavtal.

Kommentar

Har Högsta domstolen nu besvarat frågan om vad ett hus är i hyreslagens mening? Nej, riktigt så långtgående slutsatser kan vi inte dra av rättsfallet, men vi har fått en del användbar vägledning för framtida liknande gränsdragningsfrågor. Högsta domstolens domskäl anger att hus ska tolkas extensivt, och att hyreslagens skyddssyfte kan vara vägledande i gränsfall. Vidare konstateras att det inte är hur parterna rubricerat avtalet, eller vilket språkbruk som använts. Det väsentliga för bedömningen är i stället det materiella innehållet i avtalet, ändamålet med upplåtelsen och utrymmets utformning och funktion. Dessa principer ligger i linje med Högsta domstolens tidigare avgöranden avseende avtalstolkning i allmänhet.

 

Läs domen i sin helhet här.