Tomträtt är en något säregen nyttjanderättsform. Det allmänna, det vill säga stat eller kommun, upplåter nyttjanderätt i en fastighet på obestämd tid till en tomträttshavare utan annan ersättning än en årlig avgäld. Tomträttshavarens ställning är starkt skyddad och nyttjanderättsformen kan betraktas som den nyttjanderätt som är mest lik äganderätten. Vid införandet av tomträttsinstitutet var syftet att stimulera bostadsbyggandet och möjliggöra en ökad fastighetsexploatering. Det fanns ett stort behov av bostäder även för de som inte hade råd att köpa mark. Det allmänna skulle samtidigt få en avkastning på investeringar i infrastruktur genom det ökade fastighetspriset som en exploatering medförde. För att privata aktörer skulle finna intresse i att utföra värdestegrande investeringar på en fastighet som de inte var ägare till var de dock tvungna att ges visst skydd och rättigheter. Detta har resulterat i att tomträttshavaren har rätt att överlåta tomträtten, upplåta olika former av nyttjanderätter i den och använda tomträtten som säkerhet. Det allmänna kan inte heller säga upp tomträttsavtalet förutom när det är av särskild vikt för det allmänna att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller på annat sätt än tidigare. Om tomträttsavtalet sägs upp är huvudregeln att det allmänna ska betala lösen för de byggnader som finns på fastigheten.

Det allmännas intresse av fastighetsvärdestegringen tillgodoses genom att avgälden justeras vart tionde år om inte längre tid har avtalats. Ny avgäld fastställs som huvudregel baserat på fastighetens markvärde. Mot bakgrund av de ökade markpriserna har många kommuner under de senaste åren avsevärt höjt avgälderna. Detta har kritiserats eftersom det fått stora ekonomiska konsekvenser för småhusägare, privata hyresvärdar och bostadsrättsföreningar med byggnader som ligger på tomträttsmark.

Sent under år 2024 kom två avgöranden från Högsta domstolen på tomträttens område med betydelse för tomträttsavtalets bestånd och vilken ställning dess villkor kan ha.

T 3537–23 – Rekvisitet ”särskild vikt för fastighetsägaren” vid uppsägning

Stockholms kommun upplät år 1957 en fastighet med tomträtt för garageändamål till en förening. Föreningen uppförde därefter en garagelänga på fastigheten. Kommunen sade upp avtalet till utgången av år 2017 av skälet att de hade planer på att fastigheten i stället skulle användas för bostadsändamål. Vid denna tidpunkt fanns ingen antagen detaljplan som angav att fastigheten skulle användas för bostadsändamål utan enbart ett planprogram som angav att fastigheten var lämplig för bostadsändamål. Föreningen väckte talan i domstol för att få uppsägningen ogiltigförklarad och ärendet gick hela vägen upp till Högsta domstolen. Föreningens grund för ett ogiltigförklarande av uppsägningen bestod i att kommunens planer på ändrad markanvändning inte hade tillräcklig aktualitet då det ännu inte fanns en antagen detaljplan som föreskrev ett annat användningsområde än det nuvarande.

Högsta domstolen inledde med att klargöra att rekvisitet särskild vikt för fastighetsägaren att använda fastigheten på annat sätt än tidigare i första hand tar sikte på situationer där det är av betydelse från allmän synpunkt att fastighetsägaren återtar fastigheten. I detta ligger ett inslag av avvägning mellan fastighetsägarens intresse av att ta fastigheten i anspråk för den tilltänkta användningen och tomträttshavarens intresse av att behålla tomträtten. Har tomträttshavaren ett starkt intresse av att behålla nyttjanderätten samtidigt som det allmännas behov utan större olägenhet kan tillgodoses på annat sätt, kan det utgöra en situation där skäl för uppsägning inte föreligger. Det är dock inte nödvändigt att fastighetsägarens enda sätt att tillgodose sitt behov är att säga upp tomträttsavtalet.

Eftersom tomträttsavtal omgärdas av långa avtalsperioder krävs inte att fastighetsägarens behov av fastigheten står inför sitt omedelbara förverkligande vid tiden för uppsägningen. Om fastighetsägaren behöver ianspråkta fastigheten först mot slutet av kommande avtalsperiod, kan det innebära att det inte bedöms vara av särskild vikt för fastighetsägaren att förfoga över fastigheten redan vid den pågående avtalsperiodens utgång. Ändamålen för uppsägningen måste kunna hänföra sig till en viss konkretiserad framtidsplan.

Mot denna bakgrund klargjorde Högsta domstolen att det inte krävs att en detaljplan avseende en fastighets framtida användning har antagits, utan endast att det finns underlag som visar att det föreligger ett behov av fastigheten för det anförda ändamålet under kommande avtalsperiod. Högsta domstolens dom innebar därför att kommunens uppsägning av tomträttsavtalet var giltig.

T 2603–23 – Avtalsvillkors giltighet

Göteborgs kommun och en bostadsrättsförening ingick år 1971 ett tomträttsavtal för parkeringsändamål. Bostadsrättsföreningen uppförde därefter ett parkeringsdäck och en parkeringslänga på den aktuella fastigheten. Avtalet innehöll ett villkor som föreskrev en skyldighet för tomträttshavaren att inom ett år från avtalets upphörande ha avröjt tomten väl. Om föreningen inte uppfyllt sitt åtagande hade kommunen rätt att vidta åtgärderna på bostadsrättsföreningens bekostnad eller överta befintliga byggnader och övriga anläggningar utan ersättningsskyldighet. Angående villkor som förpliktigar tomträttshavare att avröja på fastigheten, d.v.s. ta bort parkeringsanläggningen i det aktuella fallet, finns ingen uttrycklig lagreglering.

Tomträttsavtalet sades upp och bostadsrättsföreningen väckte fastställelsetalan i domstol avseende ogiltigförklarande av deras skyldighet att avröja tomten och ta bort parkeringsanläggningen. Som stöd för sin talan anförde föreningen att fastighetsägare som huvudregel är skyldig att lösa byggnader och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten när denna upphör, bara i undantagsfall kan parterna avtala bort denna skyldighet. Bostadsrättsföreningen menade att undantagsregeln ska tolkas strikt och att avtalsvillkoret som innebar att de skulle ansvara för borttagande av parkeringsanläggningen gick längre än vad parterna kunnat avtala om varför det skulle ogiltigförklaras.

Utifrån tidigare avgöranden och bestämmelsens förarbeten konstaterade Högsta domstolen att parterna utifrån de omständigheter som råder har lämnats relativt stor frihet att utforma villkoren för tomträttsavtalet och att det inte föreligger något krav på att avtalsvillkor uttryckligen ska vara tillåtna. Högsta domstolen hänvisade vidare till bestämmelsens förarbeten som anger att det kan vara lämpligt att avtala om tomträttshavarens skyldighet bortskaffa byggnader. Till sist framhöll Högsta domstolen att förekomsten av sådana avtalsvillkor även bör kunna påverka tomträttsavgälden i sänkande riktning.

Högsta domstolen bedömde därmed att avtalsvillkoret som föreskrev en skyldighet för tomträttshavaren att ansvara för borttagande av parkeringsanläggningen inte stod i strid med jordabalkens bestämmelser angående tomträtt.

Kommentar

Tomträtt som nyttjanderättsform har funnits i över hundra år. Trots dess relativt långa historia har den inte varit föremål för större förändringar, utöver den omfattande reformering som ägde rum i mitten på 1900-talet, och antalet prejudicerande avgöranden är relativt få till antalet. Nyttjanderättsformen har därmed inte i någon högre utsträckning utvecklats genom åren och dessa avgöranden har därför fått stort nyhetsvärde.

Högsta domstolen har tydliggjort att, förutom i de fall tvingande bestämmelser framgår av jordabalken, tomträttsavtal inte ska präglas av restriktivitet utan parterna har lämnats en relativt stor frihet att själva utforma avtalsvillkoren. Den ökade möjligheten för det allmänna att återta tomträtter innebär även att den fördelning mellan det allmänna och tomträttshavarens intressen som redogjordes för i inledningen inte är fullt så balanserad som marknadens aktörer har uppfattat det. Det finns därmed en risk för att privata aktörer framgent anser det mer riskfyllt att exploatera fastigheter som upplåts med tomträtt. Förvärvare av tomträtt bör även vara medvetna om att värdet av en tomträtt inte är fullt ut jämförbar med en fastighet som innehas med äganderätt och beakta att kommande avgäldsjusteringar kan komma att få en negativ påverkan på fastighetsvärdet. Den noggranne köparen bör också ta hänsyn till eventuella planprogram som kan påverka fastighetens nuvarande användning. Sammanfattningsvis kan sägas att avgörandena innebär att tomträttshavaren har en något svagare ställning gentemot fastighetsägaren än vad som tidigare varit den generella uppfattningen. Tomträttens objektsvärde kan också anses vara något försvagat, vilket troligen även gäller tomträttens ställning som kreditsäkerhet.

Avslutningsvis kan även nämnas att Högsta domstolen beviljat prövningstillstånd i mål T 3706-23 som behandlar frågan om fastighetens kreditvärdighet kan påverka avgäldsräntan i sänkande riktning.

Har ni tomträttsrelaterade frågor är ni välkomna att kontakta Johan Jensen Linder (johan.jensen-linder@brightadvokat.se)