Högsta domstolen meddelade en dom den 29 januari 2025 i ett hyresrättsligt mål som gällde frågan om en lokalhyresgästs rätt till ersättning efter hyresvärdens uppsägning. Hyresvärden i målet hade sagt upp hyresavtalet för att lokalen skulle rivas och genomgå en större ombyggnation. Frågan i målet var om, och i så fall med vilket rättsligt stöd, hyresgästen hade rätt att erhålla ersättning med anledning av att hyresvärden sagt upp hyresavtalet.
Bakgrund
Målet rörde en butikslokal som hyresvärden sade upp till hyrestidens utgång, den 30 september 2018. Anledningen var att byggnaderna på fastigheten skulle genomgå rivning och ombyggnation mot bakgrund av att kommunen planerade en detaljplaneändring i området. Projekteringen drog dock ut på tiden och parterna ingick därför ett nytt hyresavtal vars hyrestid löpte till och med den 31 december 2019. Hyresvärden sade upp hyresavtalet på nytt i mars 2019 och som skäl för att vägra förlängning uppgav hyresvärden att fastigheten skulle exploateras för kontor och bostadsändamål. I anslutning till hyresvärdens uppsägning öppnade hyresgästen en ny butik i närområdet. Hyresvärden anvisade hyresgästen en ersättningslokal och medgav även tre månaders uppskov med avflyttningen. Hyresgästen accepterade inte ersättningslokalen och lämnade den uppsagda lokalen den 1 december 2019. Hyresgästen väckte talan i tingsrätten och yrkade på ersättning med stöd av hyreslagen.
Indirekt besittningsskydd
Till skillnad från bostadshyresgäster har lokalhyresgästen inte rätt att få sitt hyresavtal förlängt vid hyrestidens utgång. Lokalhyresgäster har dock som huvudregel rätt att få ersättning enligt hyreslagen vid hyresvärdens uppsägning förutsatt att det inte är fråga om uppsägning på grund av hyresgästens avtalsbrott. Lokalhyresgästens rätt till ersättning vid hyresvärdens uppsägning benämns som hyresgästens indirekta besittningsskydd (jordabalken (1970:994) 12 kap. 57 §). Hyreslagen innehåller dock undantag, dvs. situationer då hyresgästen inte har rätt till ersättning.
Rivnings- och ombyggnadsfallen
Hyresgästens rätt till ersättning kan falla bort om huset ska rivas (rivningsfallet) eller genomgå en större ombyggnation som medför att hyresgästen inte lämpligen kan kvarstanna i lokalen (ombyggnadsfallet) (jordabalken 12 kap. 57 § p. 2–3). För att hyresvärden ska undgå ersättningsansvar i dessa situationer måste hyresavtalet innehålla ett villkor som anger att hyresförhållandet ska upphöra på grund av rivning eller ombyggnation och sådan rivning eller ombyggnation ska påbörjas inom fem år (en så kallad rivnings- eller ombyggnadsklausul), eller så måste hyresvärden anvisa hyresgästen en annan godtagbar lokal för att undgå ersättningsskyldighet.
Anledningen till att hyresgästen inte har rätt till ersättning i rivnings- och ombyggnadsfallet är att lagstiftaren ansett att det är viktigt att önskvärda byggnads- och stadsförnyelser inte motverkas genom att fastighetsägare får alltför betungande ersättningsskyldighet i förhållande till sina hyresgäster. Förutsättningen för att hyresvärden ska undgå ersättningsansvar är antingen att hyresavtalet innehåller en sådan rivnings- eller ombyggnadsklausul som beskrivs ovan, eller att hyresvärden vid uppsägningen kan anvisa en godtagbar ersättningslokal till hyresgästen. Vidare måste planerna på rivning eller ombyggnation i det enskilda fallet vara tillräckligt konkreta och aktuella för att undantagen från ersättningsskyldighet ska vara tillämpliga. Det innebär att de planerade åtgärderna ska inledas i relativt nära anslutning till den tidpunkt när hyresgästen ska lämna lokalen.
I nu aktuellt fall hade hyresgästen anfört att hyresvärden inte hade haft sakliga skäl för uppsägningen eftersom lokalen de facto inte hade rivits eller byggts om. Bedömningen av om planerna är konkreta och aktuella ska dock göras med utgångspunkt i tidpunkten för uppsägningen. Det innebär att rivnings- eller ombyggnadsbestämmelserna kan tillämpas, även om det senare visar sig att rivning eller ombyggnation försenas eller inte alls kan genomföras, förutsatt att planerna på rivning eller ombyggnation vid tiden för uppsägningen varit konkreta och aktuella. Högsta domstolen bedömde att hyresvärden hade haft grund att säga upp hyresavtalet med stöd av rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna då det visats att hyresvärdens syfte med förvärvet av fastigheten var att exploatera den i enlighet med det projekteringsarbete som pågick i kommunen. Vidare hade övriga hyresgäster i byggnaden sagts upp och invändiga rivningsarbeten hade påbörjats.
Däremot ansåg domstolen inte att hyresvärden hade anvisat en godtagbar ersättningslokal till hyresgästen. En godtagbar ersättningslokal ska ha en skälig hyra och lokalen bör även uppfylla sådana krav i fråga om läge, storlek och utformning som med hänsyn till omständigheterna framstår som skäliga. Det innebär inte att hyresgästen har rätt att kräva en i alla avseenden likvärdig lokal, men hyresgästen har rätt till en lokal där denne har ungefär samma möjligheter som tidigare att bedriva sin verksamhet. Ersättningslokalen anvisades sent, var lokaliserad i ett betydligt sämre läge och var mindre än den ursprungliga lokalen. Vidare var ersättningslokalen inte lika väl utformad för hyresgästens verksamhet och dessutom var det osäkert om dagligvaruverksamhet skulle tillåtas i ersättningslokalen. Hyresvärden kunde därmed inte undgå ersättningsansvar med stöd av rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna i hyreslagen.
Generalklausulen
Hyresvärden kan också undgå ersättningsansvar enligt den så kallade generalklausulen om hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet och att detta väger tyngre än hyresgästens intresse av att behålla lokalen (jordabalken 12 kap. 57 § p. 4). Vid tillämpning av generalklausulen görs en intresseavvägning mellan å ena sidan hyresgästens behov av lokalen, och å andra sidan tyngden av de skäl som hyresvärden anfört för uppsägningen. Omständigheter som beaktas vid värdering av hyresgästens intressen är bland annat hyresgästens möjligheter att erhålla en annan lämplig lokal, den tid under vilken hyresgästen bedrivit sin verksamhet i lokalen samt hyresgästens behov av en viss kundkrets eller affärsläge. Omständigheter som däremot kan avgöra avvägningen till hyresvärdens fördel är om denne har erbjudit hyresgästen ekonomisk kompensation eller förlängning av hyrestiden under begränsad tid eller anvisat en annan lokal.
Högsta domstolen har i två tidigare avgöranden slagit fast att generalklausulen kan bli tillämplig jämte rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna. Det innebär alltså att även om hyresvärden vid tillämpning av rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna är ersättningsskyldig, kan denne undgå ersättningsansvar om förutsättningarna enligt generalklausulen är tillämpliga. Högsta domstolen har dock uttalat att det i princip måste finnas något ytterligare, dvs. utöver att rivningen eller ombyggnationen ingår i en önskvärd byggnads- och stadsförnyelse, som har en sådan tyngd att utfallet vid tillämpning av generalklausulen blir ett annat än det blivit vid tillämpning av rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna.
Högsta domstolen bedömde till att börja med att hyresvärden hade haft ett starkt intresse av att upplösa hyresförhållandet avseende den uppsagda lokalen. Denna bedömning gjordes mot bakgrund av att hyresvärden hade förvärvat fastigheten i syfte att exploatera den i enlighet med kommunens vision för området. Vidare hade hyresvärden sagt upp övriga hyresgäster, och därmed förlorat sina inkomster från fastigheten, samt påbörjat invändiga rivningsarbeten i byggnaden. Vid bedömning av hyresgästens intressen angav Högsta domstolen att hyresgästen hade bedrivit verksamhet i lokalen under lång tid och att butiken hade ett mycket bra läge, dvs. omständigheter som talar till hyresgästens fördel vid intresseavvägningen. Vidare var, som nämndes ovan, den ersättningslokal som hyresvärden anvisat inte att betrakta som godtagbar vilket normalt sett är till hyresgästens förmån vid intresseavvägningen. I det här fallet, menar Högsta domstolen, var omständigheterna dock speciella då hyresgästen, samtidigt som uppsägningen gjordes, öppnade en ny butik i närområdet. Dessutom hade hyresgästen ytterligare en butik i närheten av de två övriga. De tre butikerna hade angränsande eller överlappande upptagningsområden vilket tydligt påverkat hyresvärdens möjligheter att anvisa en godtagbar ersättningslokal i närområdet. Vidare hade den nyöppnade butiken påverkat omsättningen i butiken i den uppsagda lokalen. I ljuset av detta bedömde Högsta domstolen att hyresgästens intresse av att kvarstanna i lokalen minskade. Därmed drog domstolen slutsatsen att intresseavvägningen skulle utfalla till hyresvärdens förmån. Hyresvärden hade haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet och undgick därmed ersättningsansvar i enlighet med generalklausulen.
Avslutande kommentar
Högsta domstolen har sedan tidigare slagit fast att generalklausulen kan bli tillämplig jämte rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna. Det tål dock att upprepas att den hyresvärd som önskar säga upp ett hyresavtal för att byggnaden ska genomgå rivning eller större ombyggnation gör klokt i att i andra hand hänvisa till generalklausulen för att minska risken för att behöva betala ersättning till den uppsagda hyresgästen.
Avgörandet befäster även den sedan tidigare gällande principen att det vid tillämpning av generalklausulen ska göras en helhetsbedömning av samtliga omständigheter i det enskilda fallet. I nu aktuellt mål fick det avgörande betydelse att hyresgästen känt till, och rättat sig efter, hyresvärdens planer för fastigheten genom att öppna en ny butik i närområdet. Hyresgästens nya butik fick också effekt för hyresvärdens möjligheter att anvisa en godtagbar ersättningslokal. Dessutom beaktade Högsta domstolen att hyresgästens behov av den uppsagda lokalen påverkades av den nya butiken. Högsta domstolen uttalade att det inte rådde någon tvekan om att öppnandet av den nya butiken i närområdet påverkade omsättningen i den uppsagda lokalen negativt. Det innebar att hyresgästens intresse av att behålla just den uppsagda lokalen minskade, även om det hade funnits förutsättningar att fortsatt bedriva butiken med ett positivt rörelseresultat. Den bedömning Högsta domstolen gjort visar också på relationen mellan rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna å ena sidan, och generalklausulen å den andra. Även om de, något mer stelbenta, rekvisiten i förstnämnda bestämmelser inte medger undantag från det indirekta besittningsskyddet, så kan en tillämpning av generalklausulen, där en helhetsbedömning av samtliga relevanta och samverkande omständigheter görs, innebära att hyresvärden undkommer ersättningsansvar.