Företagsrekonstruktion är en rättslig åtgärd som syftar till att ge näringsidkare med ekonomiska svårigheter möjlighet att återuppbygga sin verksamhet. Mot bakgrund av den vikande konjunkturen under de senaste åren har företagsrekonstruktioner blivit vanligare. För en fastighetsägare vars hyresgäst är föremål för rekonstruktion är det viktigt att veta vilka regler som gäller i en sådan situation. Denna artikel belyser några av dem och ger vägledning åt de fastighetsägare och hyresvärdar som önskar tillvarata sina intressen i händelse av hyresgästers rekonstruktion.
Allmänt om företagsrekonstruktion
Syftet med företagsrekonstruktion är att minska antalet konkurser av sådana företag som har betalningssvårigheter på kort sikt, men som trots det har en livskraftig verksamhet i grunden. Genom möjligheten till rekonstruktion vill lagstiftaren förbättra utsikterna för företag att få en andra chans och undvika konkurs. År 2022 genomfördes en ändring av lagen om företagsrekonstruktion (SFS 2022:964) (”LFR”). Den nya företagsrekonstruktionslagen införlivade EU:s rekonstruktions- och insolvensdirektiv (EU) 2017/1132 och innebar några förändringar jämfört med tidigare lagstiftning. Bland annat infördes en möjlighet för gäldenären att säga upp långvariga avtal i förtid, vilket behandlas närmare nedan.
En företagsrekonstruktion inleds efter ansökan hos tingsrätten, antingen på initiativ av näringsidkaren själv (gäldenären) eller efter ansökan av en av borgenärerna. Om rekonstruktion sker efter en borgenärs ansökan är det en förutsättning att gäldenären samtycker till rekonstruktionen. Domstolen kan besluta att inleda en företagsrekonstruktion om:
i) det kan antas att gäldenären inte kan betala förfallna skulder, eller att sådan oförmåga kommer att inträda inom kort, eller att gäldenären i något annat avseende har ekonomiska svårigheter som innebär risk för insolvens; och
ii) det finns grundad anledning att anta att verksamhetens livskraft kan säkras genom en rekonstruktion.
Företagsrekonstruktionen leds av en rekonstruktör som utses av domstolen. Vid en företagsrekonstruktion behåller gäldenären rådigheten över sin egendom, men rekonstruktörens samtycke krävs för vissa särskilt viktiga beslut, t.ex. om gäldenären åtar sig nya förpliktelser utanför den löpande verksamheten. Om gäldenären fattar sådana beslut utan rekonstruktörens samtycke riskerar genomförda åtgärder etc. med anledning av beslutet att gå åter.
Under rekonstruktionen ska gäldenären, med rekonstruktörens hjälp, ta fram en rekonstruktionsplan. Planen ska innehålla de åtgärder som gäldenären ska vidta för att komma till rätta med de ekonomiska svårigheterna i verksamheten. Rekonstruktionsplanen kan innehålla en så kallad skulduppgörelse som kan innebära att borgenärernas fordringar skrivs ned eller att betalningsvillkoren ändras. Skulduppgörelsen får bindande verkan genom att tillräckligt många fordringsägare röstar för förslaget och att skulduppgörelsen fastställs av rätten vid en s.k. planförhandling.
Företagsrekonstruktionens påverkan på hyresförhållanden
För en hyresvärd vars hyresgäst befinner sig under rekonstruktion är den uppenbara risken naturligtvis att hyresgästen inte kan betala hyra och annan ersättning enligt hyresavtalet. Om hyresvärden har krav på obetalda hyror för tiden innan rekonstruktionen, och hyresgästens skulduppgörelse innebär nedskrivning av hyresskulden, kommer hyresvärden inte få full ersättning för sin fordran. Utöver detta finns fler risker som en hyresvärd bör känna till. I föregående avsnitt nämndes att vissa beslut kräver att gäldenären (hyresgästen) inhämtar rekonstruktörens samtycke. En hyresvärd bör därför iaktta försiktighet vid överenskommelser med en hyresgäst i rekonstruktion och kontrollera att samtycke har inhämtats om så erfordras. Risken är annars att överenskommelsen blir ogiltig och hyresvärden kan då dra på sig onödiga kostnader om denne agerat i tron att överenskommelsen är giltig.
Hävningshinder och rätt till fullföljd
Efter att hyresgästen har ansökt om företagsrekonstruktion får hyresvärden inte säga upp hyresavtalet på grund av att hyresgästen är i dröjsmål med hyresbetalningar för tiden innan beslutet om rekonstruktion (LFR 3 kap. 1 §). Hävningshindret inträder redan vid ansökan och upphör först när rekonstruktionen har avslutats. Bestämmelsen, som är tvingande, motiveras av att det ofta är nödvändigt att gäldenären kan behålla viktiga avtal för att åstadkomma en framgångsrik rekonstruktion. Hyresavtal kan vara avgörande för gäldenärens möjlighet att fortsätta bedriva verksamheten och öka lönsamheten. Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet före hyresgästens ansökan gäller dock uppsägningen (förutsatt att det föreligger en förverkandegrund enligt hyreslagen).
Vidare kan en gäldenär besluta att avtal, såsom ett hyresavtal, som ingåtts före beslutet om rekonstruktion ska fullföljas (LFR 3 kap. 2 §). Huruvida gäldenären kan besluta detta utan samtycke från rekonstruktören får avgöras från fall till fall och beror på om avtalet bedöms utgöra en del av den löpande förvaltningen av verksamheten. Återigen kan härvid noteras vikten av att en hyresvärd kontrollerar gäldenärens behörighet. För hyresavtal, och andra löpande avtal, kan kravet på fullföljd avse viss tid. Om det t.ex. återstår fem år av hyrestiden, kan hyresgästen kräva att hyresavtalet fullföljs under två år. Vidare gäller att om hyresgästen fortsätter att nyttja en hyreslokal längre än en månad efter beslut om företagsrekonstruktion har fattats, så ska det betraktas som ett krav på fullföljd (LFR 3 kap. 7–8 §).
Om en hyresgäst i rekonstruktion beslutar att hyresavtalet ska fullföljas (eller fortsätter nyttja lokalen enligt ovan) ska parterna utföra sina respektive förpliktelser enligt avtalet. Hyresvärdens krav på hyra betraktas då som en fordran som uppkommit under rekonstruktionen, och är således skyddat från nedskrivning vid en eventuell skulduppgörelse. Om en hyresgäst under rekonstruktion bestämmer att hyresavtalet ska fullföljas, kan hyresvärden ha rätt att kräva att hyresgästen ställer säkerhet för sin fullgörelse enligt avtalet (LFR 3 kap. 4 §). Skulle hyresgästen efter beslut om fullföljd ändå inte fullfölja sina åtaganden enligt avtalet eller underlåta att ställa säkerhet, har hyresvärden rätt att häva avtalet (LFR 3 kap. 5 §).
Uppsägning i förtid
Gäldenären har också rätt att, med rekonstruktörens samtycke, säga upp varaktiga avtal i förtid med tre månaders uppsägningstid. Gäldenärens rätt till förtida uppsägning infördes år 2022 och saknade motsvarighet i tidigare lagstiftning. För hyresavtalens räkning innebär detta alltså att en hyresgäst i rekonstruktion kan säga upp ett hyresavtal, oaktat återstående hyrestid och avtalad uppsägningstid, med tre månaders varsel. Hyresgästen är härvid skyldig att ersätta den skada som uppsägningen orsakar hyresvärden. Hyresvärdens fordran på skadestånd ska anses ha uppkommit före beslutet om företagsrekonstruktion (LFR 3 kap. 9 §) vilket innebär att det utgör en oprioriterad fordran. Oprioriterade fordringar kan bli föremål för nedskrivning och därför riskerar hyresvärden att inte få ersättning för den förlust som orsakats av uppsägningen. Därmed är det i praktiken svårt för en hyresvärd att få ersättning för skada vid hyresgästens uppsägning enligt det föregående. Hyresvärden riskerar även att gå miste om hyresintäkter under den tid som lokalen står tom i väntan på en ny hyresgäst. Dessutom har hyresvärden inte sällan haft kostnader för hyresgästsanpassningar av lokalen. Värdet av sådana investeringar kan gås om intet i och med uppsägningen. Hyresvärden är också skyldig att begränsa sin skada på grund av uppsägningen. Det innebär bland annat att hyresvärden bör tillse att snabbt hyra ut lokalen till en ny hyresgäst, eftersom hyresvärden annars riskerar att inte få täckning för kostnaderna under tiden som lokalen har varit outhyrd.
Parterna kan inte med bindande verkan avtala bort hyresgästens rätt till förtida uppsägning enligt LFR eftersom lagen är tvingande. Däremot kan en förutseende hyresvärd kräva att hyresgästen ställer en säkerhet som omfattar skadeståndsansvar enligt lagen om företagsrekonstruktion. Oavsett säkerhetsform (borgen, deposition, bankgaranti etc.) är det vanligt att säkerheten täcker hyresgästens åtaganden enligt hyresavtalet och hyreslagen. Eftersom hyresvärdens rätt till ersättning vid hyresgästens förtida uppsägning vid rekonstruktion följer av lagen om företagsrekonstruktion är det inte säkert att säkerheten enligt standardskrivningen ger skydd för hyresvärdens fordran. Vår rekommendation är därför att det uttryckligen framgår av hyresavtalet att den säkerhet som hyresgästen ställer ut även ska omfatta hyresgästens skadeståndsansvar enligt lagen om företagsrekonstruktion. Med en sådan ordalydelse av vad säkerheten omfattar kan hyresvärden undvika risken att gå miste om ersättning vid hyresgästens förtida uppsägning.
Har ni frågor avseende riskerna för en hyresvärd vid hyresgästs rekonstruktion eller hur ni bör hantera detta i era avtal är ni välkomna att kontakta Lisa Slotte (lisa.slotte@brightadvokat.se).