Det råder inget tvivel om att de senaste åren har kantats av en hel del utmaningar och förfärliga händelser i vår omvärld med bland annat en långdragen pandemi och krig i vårt närområde. Risken för hyresgästers betalningssvårigheter och konkurser kan som en följd av detta därmed komma att öka. I det följande kommer vi översiktligt gå igenom vad fastighetsägare bör tänka på i samband med hyresgästens konkurs.
Vid hyresgästens konkurs beslutar domstolen att tillsätta en konkursförvaltare och konkursboet övertar samtliga tillgångar och skulder som fanns i konkursbolaget. Konkursförvaltarens uppgift är bl.a. att omhänderta konkursboets egendom och upprätta en förteckning över gäldenärens tillgångar och skulder. Utgångspunkten är att hyresavtalet löper vidare mellan konkursbolaget och hyresvärden men hyresvärden har en särskild rätt att säga upp hyresavtalet givet vissa förutsättningar.
Hyresgästens konkurs är givetvis bekymmersam för såväl hyresvärd som hyresgäst men genom ett aktivt och medvetet agerande från hyresvärden kan denne begränsa sin skada.
Ur konkursboets perspektiv är det relativt enkelt. Vid en hyresgästs konkurs har konkursboet alltid rätt att säga upp ett lokalhyresavtal i förtid till upphörande med beaktande av den för hyresavtalet gällande uppsägningstiden.
Anmodan om att återlämna lokalen
Hyresvärden kan anmoda konkursboet att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande inom en månad från hyresvärdens anmodan. Hyresvärden har bevisbördan för att en sådan anmodan har tillställts konkursboet men det finns inget formkrav på hur en sådan anmodan ska vara utformad. För det fall konkursboet inte ställer lokalen till förfogande inom en månad från anmodan får konkursboet ett retroaktivt ansvar för hyran avseende perioden från konkursbeslutet till det att lokalen ställts till hyresvärdens förfogande. Lokalen anses ställd till hyresvärdens förfogande redan genom att konkursförvaltaren förklarar att konkursboet inte gör anspråk på lokalen vid månadens utgång. I sammanhanget ska särskilt noteras att det är fråga om konkursboets betalningsansvar, inte hyresavtalets bestånd. Även om konkursboet förklarar att de inte gör anspråk på lokalen efter månadens utgång så påverkar det inte hyresavtalets bestånd. För att hyresavtalet ska upphöra och hyresvärden ska få tillbaka rådigheten över lokalen krävs en särskild överenskommelse med konkursboet eller att hyresvärden säger upp hyresavtalet.
Uppsägning av hyresavtalet innan tillträdesdagen
Försätts hyresgästen i konkurs innan tillträdesdagen, får hyresvärden säga upp hyresavtalet om hyresgästen inte ställt säkerhet för hyresavtalets fullgörande och hyresvärden heller inte inom en vecka efter anmodan erhåller erforderlig säkerhet. Vid sådan uppsägning upphör hyresavtalet genast att gälla.
Uppsägning av hyresavtalet efter tillträdesdagen
Försätts hyresgästen i konkurs efter tillträdesdagen, får hyresvärden säga upp hyresavtalet om hyresgästen inte ställt säkerhet för hyresavtalets fullgörande och hyresvärden heller inte inom en månad efter anfordran erhåller erforderlig säkerhet. Erhålles sådan säkerhet får hyresvärden inte säga upp hyresavtalet. Hyresvärden får inte heller säga upp hyresavtalet om konkursboet förklarar sig villigt att svara för dess skyldigheter under hyrestiden eller överlåter hyresrätten. Vid uppsägning av hyresavtalet efter tillträdesdagen upphör avtalet efter den för avtalet gällande uppsägningstiden.
Uppsägning av hyresavtalet för förverkande
Hyresvärdens rätt att i stället säga upp ett hyresavtal för förverkande med omedelbart upphörande kvarstår även efter konkursutbrottet. Huvudregeln är att hyresrätten är förverkad om hyran inte betalas inom förverkandefristen, vilken är två vardagar efter förfallodagen. Notera dock att en hyresgäst i detta sammanhang alltid kan erlägga hyran senast den sista vardagen före varje kalendermånads början utan att riskera förverkande, oaktat om hyresavtalet anger förskottsbetalning såsom till exempel kvartalshyra. När förverkandefristen löpt ut kan hyresvärden säga upp hyresavtalet för förverkande. Uppsägningshandlingen ska då innehålla en särskild upplysning om att hyresgästen kan återvinna hyresrätten genom att betala skulden inom två veckor från det att hyresgästen fått del av uppsägningshandlingen, den så kallade återvinningsfristen. För det fall skulden inte regleras inom återvinningsfristen är hyresrätten förverkad och hyresvärden kan återta lokalen och påbörja arbetet med att hyra ut lokalen till en ny hyresgäst för att begränsa sin skada.
Det är relativt vanligt att det finns en hyresskuld i samband med hyresgästens konkurs. Det är även allt vanligare att hyresvärden väljer att säga upp hyresavtalet för förverkande i stället för att använda den särskilda uppsägningsrätten med föregående anfordran att ställa säkerhet samt anmoda konkursboet att återlämna lokalen. En förverkandeuppsägning kan i vissa fall vara besvärande för konkursförvaltaren eftersom lokalen måste tömmas på hyresgästens egendom inom återvinningsfristen om konkursboet inte reglerar skulden. Det är även en fördel för hyresvärden att kunna återta lokalen direkt vid förverkandetidpunkten.
Det ska noteras att hyresvärdens uppsägning vid hyresgästens konkurs, oaktat om det sker enligt den särskilda uppsägningsrätten eller genom förverkande, ska delges konkursboet genom konkursförvaltaren.
Överlåtelse
För att konkursboet ska ha rätt att överlåta hyresavtalet krävs antingen att de allmänna förutsättningarna för en överlåtelse i hyreslagen är uppfyllda eller att det finns en klausul i hyresavtalet som ger hyresgästen rätt att överlåta hyresrätten. Inte sällan har hyresvärden att välja mellan att acceptera en överlåtelse med befintliga avtalsvillkor i hyresavtalet eller motsätta sig en överlåtelse och förhandla fram ett nytt hyresavtal. Beroende på den enskilda situationen och befintliga avtalsvillkor kan olika överväganden göras. För det fall överlåtelse av befintligt hyresavtal sker svarar förvärvaren, solidariskt med konkursboet, även för förpliktelser för tiden före överlåtelsen och konkursutbrottet vilket i vissa fall kan vara en fördel.
Fordringar i konkursen
Det finns olika typer av fordringar med olika prioritet i hyresgästens konkurs. Konkursfordringar är antingen prioriterade eller oprioriterade fordringar. Oprioriterade fordringar utgör den stora massan av fordringar i hyresgästens konkurs och hyresvärdens skadeståndsfordran är ett exempel på en sådan fordran. Prioriterade fordringar ska erläggas före oprioriterade fordringar och kan exempelvis utgöra en fastighetspant eller företagshypotek.
Skulder som ett konkursbo ådrar sig kallas massagäld och ska betalas före alla konkursfordringar men efter konkurskostnader. Ett exempel på massagäld är till exempel rättegångskostnader i en domstolsprocess.
Skadestånd
Även om det finns möjligheter för såväl konkursboet som hyresvärden att säga upp löpande hyresavtal i händelse av hyresgästens konkurs befriar det inte hyresgästen från skadeståndsansvar. För det fall ett lokalhyresavtal sägs upp på grund av hyresgästens konkurs har hyresvärden rätt till ersättning för sin skada oaktat vem av parterna som sagt upp hyresavtalet. Skadeståndet kan till exempel utgöra förlorade hyresintäkter eller annan skada som hyresvärden lider.
I sammanhanget ska dock noteras att ett skadestånd på ovan nämnda grund inte utgör en prioriterad fordran i konkursen varför denna rätt till skadestånd inte sällan utgör en teoretisk rättighet. Mot bakgrund av det ovanstående kan det vara bra att vid nytecknande av hyresavtal, framför allt i de fall då hyresvärden bekostar en hyresgästanpassning, kräva säkerhet som omfattar hyresgästens konkurs.
I enlighet med vad som framgår ovan är ersättningen som hyresvärden har rätt till vid hyresgästens konkurs enligt huvudregeln en oprioriterad fordran i konkursen. Hyresvärden har dock i vissa fall möjlighet att åstadkomma en så kallad massafordran vilket innebär att delar av hyresvärdens fordran har företräde framför prioriterade fordringar. Hyresvärden har till exempel en massafordran om konkursboet inte ställer lokalen till hyresvärdens förfogande inom en månad från anmodan. Hyresvärden har då rätt till hyra från konkursutbrottet till dess konkursboet ställer lokalen till hyresvärdens förfogande. I samband med förverkande har hyresvärden rätt till ersättning motsvarande skälig hyra, från förverkandetidpunkten tills lokalerna återlämnas av konkursboet, för det fall konkursboet nyttjar lokalerna trots att hyresrätten är förverkad och även denna fordran anses utgöra en massafordran.
Hyresvärden har även rätt till ersättning för till exempel (i) obetald hyra innan konkursutbrottet, (ii) vid förverkande, hyra fram till förverkandetidpunkten, (iii) skadestånd motsvarande kostnader för att återställa lokalen och (iii) skadestånd för övrig skada på grund av hyresavtalets upphörande etc. Samtliga dessa fordringar utgör dock oprioriterade fordringar i konkursen och borgenärer med oprioriterade fordringar får sällan ersättning för sina fordringar.
Särskilda överväganden
Förverkandeuppsägning kan vara ett bra påtryckningsmedel eftersom konkursförvaltaren måste tomställa lokalen inom två veckor. Om det inte finns affärsmässiga överväganden som talar för motsatsen kan det, vid obetald hyra, vara en fördel att omgående säga upp hyresavtalet för förverkande efter förverkandefristen. Det finns en klar fördel för hyresvärden att agera aktivt och skyndsamt i samband med hyresgästens konkurs eftersom det annars kan komma att dröja innan en avhysning kan genomföras och hyresvärden förlorar då ytterligare hyror eftersom lokalen inte kan hyras ut på nytt. Inte sällan är det mest effektiva sättet att begränsa hyresvärdens skada att hyresvärden får tillbaka aktuell lokal skyndsamt för att påbörja arbetet med att hyra ut lokalen till en ny hyresgäst.
I vissa fall, då det föreligger viss sannolikhet för att hyresrätten återvinns inom återvinningsfristen, kan det vara bra att överväga att förverkandeuppsägningen görs samtidigt som hyresvärden reservationsvis framställer en anmodan om att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande och anfordran att ställa erforderlig säkerhet. Detta för att minska risken för att förfarandet drar ut på tiden.
Det förekommer att konkursboet väljer att säga upp ett hyresavtal även om det sker relativt sällan. Oftast väljer konkursboet att säga upp hyresavtal i de fall då det kan antas bli utdelning till oprioriterade fordringar. Ur hyresvärdens perspektiv är det i den situationen viktigt att tänka på att försöka begränsa sin skada och hitta en ny hyresgäst till lokalen.
Har ni frågor med anledning av hyresgästens konkurs är ni välkomna att kontakta Hanna Norberg (hanna.norberg@brightadvokat.se).