Mot bakgrund av globalisering och urbanisering har coliving blivit en snabbväxande boendeform i framför allt större städer med begränsade bostadsmöjligheter. Med coliving avses vanligtvis en större lägenhet eller villa som delas av fler personer som har tillgång till varsitt rum samt tillgång till gemensamma ytor såsom kök, vardagsrum och badrum. Härvid kan det tillkomma vissa serviceinslag såsom städning av rummen. Denna boendeform har blivit mer attraktiv och efterfrågad i storstäder med en ansträngd bostadssituation. För företag som vill erbjuda boende till sina anställda kan coliving vara ett flexibelt alternativ. Denna artikel tar främst sikte på avtal om coliving mellan företag och anställd.
Ur juridisk synvinkel är frågorna avseende coliving många och intressanta. Hur ska man se på denna upplåtelseform? Att veta vilken upplåtelseform det är fråga om är viktigt för att förstå vilket skydd som hyresgästen har och hur en eventuell tvist ska lösas. Om coliving anses som bostadshyra enligt hyreslagen omfattas upplåtelseformen av hyreslagens tvingande regler om hyressättning, besittningsskydd och uppsägningstider. För företag som erbjuder coliving till anställda blir frågan om hyreslagens tillämplighet därför viktig att uppmärksamma och hantera.
Hyreslagen är tvingande till förmån för hyresgästen. Bakgrunden till detta är hyreslagens karaktär av social skyddslagstiftning. De krav som ställs för en hyresrättslig tillämpning är därför förhållandevis låga, vilket syftar till att förhindra kringgående av hyreslagens bestämmelser. Hyra är enligt hyreslagen avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Under förutsättning att samtliga rekvisit är uppfyllda kan upplåtelsen anses som hyra och hyreslagen är då tillämplig. Parternas rubricering av avtalet saknar betydelse för bedömningen. Inte heller avtalets längd är avgörande, vilket innebär att även korta upplåtelser kan utgöra hyresavtal. Avgörande för om ett avtalsförhållande avser hyra är snarare de faktiska omständigheterna.
Det kan uppstå gränsdragningssvårigheter kring hyreslagstiftningens tillämplighet, trots att samtliga rekvisit för hyra är uppfyllda. Detta gäller till exempel i hyresavtal där parterna, utöver överenskommelsen om hyra, också kommer överens om att avtalet ska omfatta andra tjänster. Mot bakgrund av rättspraxis bör hyreslagen som utgångspunkt tillämpas på hela avtalsförhållandet. I vissa fall kan detta dock medföra orimliga resultat, och i somliga fall kan det därför finnas skäl att endast tillämpa hyreslagen på de delar av avtalet som avser nyttjanderätten.
Coliving som boendeform kan till viss del uppfylla kraven för att anses som hyra. Coliving är dock ett exempel på en otraditionell (modern om man så vill) boendeform vars syfte förefaller oförenligt med hyreslagstiftningens sociala skyddskaraktär. Dessutom är hyra en s.k. helnyttjanderätt, vilket innebär att upplåtelsen ska avse att hyresgästen äger ensam besittning till lägenheten.
Företag som tillhandahåller sina anställda boende i form av coliving gör detta i regel under en viss begränsad period, exempelvis i samband med ett projekt. Den anställde har då sannolikt en annan permanentbostad. Den anställde har således, i likhet med vad som gäller för hotellrum, inte behov av boendet mer än under en kortare period, vilket innebär att det hyresrättsliga skyddsbehovet inte aktualiseras. Det finns vidare andra aspekter i coliving som skiljer sig från traditionell hyra, exempelvis att företaget kan ha tillgång till rummet utan den anställdes godkännande och även begära att den anställde byter rum.
Coliving kan beskrivas som ett sammansatt avtalspaket avseende upplåtelse av bostad och inslag av varierande tjänster. Coliving har både likheter som olikheter med ett traditionellt hyresförhållande. Frågan är då om olikheterna innebär att coliving avviker så pass mycket från ett traditionellt hyresförhållande att hyreslagstiftningen rimligen inte bör anses tillämplig. Mot bakgrund av vad som framgår ovan kan man argumentera för att coliving som tillhandahålls av ett företag till anställda inte bör anses utgöra bostadshyra. Rättsläget är dock oklart och det ska bli intressant att följa den framtida rättsutvecklingen på området.
Författare: Johannes Akyol (Bright Advokats uppsatsstipendiat) och Chabo Afrim