På kort tid har spridningen av Covid-19 påverkat många företag såväl i som utanför Sverige och fastighetsbranschen är inget undantag. Bright Advokat har ett team av medarbetare som nu arbetar med dessa frågor utifrån ett fastighets- och entreprenadperspektiv. Denna artikel ger lite kort information kring vad som kan vara aktuellt i fastighetsprojekt och underliggande hyresförhållanden som påverkas av virusets utbredning.

Hyresavtalet

Fastighetsutvecklingsprojekt tar ofta sin början i hyresavtalet då det är där värdet i regel skapas. Trots att hyresavtalets särskilda bestämmelser i de flesta fall reglerar majoriteten av hyresvillkoren baseras många hyresavtal i Sverige på Fastighetsägarnas eller Itketts blanketter för lokalhyresavtal. Blanketterna innehåller en force majeure-klausul enligt vilken hyresvärden befrias från skyldighet att fullgöra hyresavtalet och från skyldighet att betala skadestånd under vissa förutsättningar. Fastighetsägarnas blankett nämner inte uttryckligen vare sig epidemi/pandemi eller annan omständighet som hyresvärden inte rår över, medan Itketts blankett inkluderar ”allvarlig smittspridning eller annan omständighet som hyresvärden inte råder över eller kunnat förutse”.  Fastighetsägarnas blankett inbegriper dock ”ingrepp av offentlig myndighet som hyresvärden inte råder över och inte heller kunnat förutse.” För det fall att ett beslut från myndighet med anledning av Covid-19 skulle omöjliggöra eller väsentligen hindra hyresvärdens åtaganden enligt hyresavtalet blir denna klausul i Fastighetsägarnas blankett tillämplig. Utifrån det sagda rekommenderas att i hyresavtal som ännu ska tecknas inkludera epidemi (vilket omfattar pandemi) eller annan omständighet som hyresvärden inte rår över som force majeure i de avtal där Fastighetsägarnas mallar används. Det bör i sammanhanget nämnas att hyreslagen redan reglerar situationer där hyresvärden är fri från skadeståndsskyldighet. Vid hyresvärdens dröjsmål att leverera den färdigställda lokalen till hyresgästen är hyresvärden fri från skadeståndsskyldighet för det fall hyresvärden kan visa att förseningen inte beror på dennes försummelse vilket lär vara fallet om förseningen beror på Covid-19. Observera att undantaget inte omfattar hyresnedsättning. Vidare rekommenderas att fastighetsägare i rådande tider avtalar om en tillträdesmekanism gentemot hyresgästen där utrymme ges för oförutsedda händelser utanför hyresvärdens kontroll.

Om ett projekt försenas med anledning av smittspridning lär inte hyresvärden vilja häva hyresavtalet utan istället flytta tillträdet till senare tidpunkt. I de allra flesta fall ligger det också i hyresgästens intresse. Parterna behöver då överenskomma om sådan tidpunkt i ett tilläggsavtal till hyresavtalet. Enligt hyreslagen kan hyresgästen häva hyresavtalet om lokalen inte är färdigställd på utsatt datum. Detta gäller dock endast om förseningen är av väsentlig betydelse för hyresgästen samt om antingen färdigställandet inte kan utföras utan dröjsmål eller om hyresvärden underlåter att färdigställa så snart det låter sig göras. Denna risk bör uppmärksammas av de fastighetsägare vars blivande hyresgäster fått ett väsentligt sämre marknadsläge med anledning av Covid-19.

Entreprenadavtalet

Entreprenörer kan också komma att påverkas av spridningen av Covid-19 vilket i sin tur kan leda till att lokaler inte färdigställs i tid för hyresgästernas inflyttning. Eftersom hyreslagens många tvingande regler gäller för hyresavtalet finns en skillnad i riskfördelning rörande försening mellan hyresavtalet och entreprenadavtalet. En risk som hyresvärdarna många gånger får stå. Enligt AB 04/ABT 06 har en entreprenör rätt till erforderlig tidsförlängning om denne hindras att färdigställa arbetena inom avtalad tid på grund av bl.a. epidemi. Entreprenören har vidare rätt till förlängning av kontraktstiden om entreprenören hindras av annat av entreprenören ej vållat förhållande som denne inte bort räkna med och vars menliga verkan entreprenören inte rimligen kunnat undanröja. Nämnda bestämmelser är direkt tillämpliga på spridningen av Covid-19. Beställare av entreprenader bör dock vara medvetna om att principen om att entreprenören alltid måste visa att åberopat hinder, t.ex. Covid-19, omöjliggör att entreprenaden kan färdigställas i tid, d.v.s. att den kritiska linjen i tidplanen påverkas. Regleringen ger inte automatisk tidsförlängning endast av det skälet att viruset medfört vissa merarbeten eller skyddsåtgärder. En entreprenör omfattas t.ex. likt alla arbetsgivare av arbetsmiljöverkets föreskrifter och allmänna råd om smittrisker vilka anger att arbetsgivaren måste vidta de åtgärder som krävs för att förhindra smitta. Myndigheten kan även besluta om förelägganden och förbud med anledning därav. Sådana åtgärder eller förbud medför inte automatiskt rätt till extra tid, men om entreprenören kan visa att detta medför en längre produktionstid som omöjliggör avtalsenligt färdigställande skulle det kunna ge entreprenören rätt till ytterligare tid. Det bör understrykas att nämnda reglering placerar tidsrisken på beställaren, men risken för merkostnader åvilar entreprenören i dessa situationer. Entreprenören har alltså inte rätt till ytterligare ersättning med anledning av att denne hindras att färdigställa i tid med anledning av pågående epidemi.

Det finns dock situationer där entreprenören kan ha rätt till ytterligare ersättning vid force majeure. Enligt AB 04/ABT 06 ska avtalat pris ändras med hänsyn till dels kostnadsändring som beror på myndighetsåtgärd, dels kostnadsändring som är förorsakad av krig eller annat krisförhållande med liknande effekt och som avser förnödenhet eller tjänst som är nödvändig för entreprenaden, dels kostnadsändring som beror på onormala prisförändringar avseende material som ingår i entreprenaden. Det nämnda gäller emellertid endast om kostnadsändringen varit oförutsebar och väsentligen påverkar hela kostnaden för entreprenaden. Merkostnaden ska alltså inte varit kalkylerbar av entreprenören när avtalet ingicks. Regeln om onormala prisförändringar träffar inte fördyrningar generellt utan enbart just onormala sådana som inträffat både plötsligt och oväntat. Även ett avtalat à-pris kan komma att ändras för det fall att det ursprungligen avtalades utifrån andra förhållanden än de som råder när à-priset väl ska tillämpas. Om detta skulle bli aktuellt ska parterna komma överens om ett nytt à-pris.

För de entreprenadavtal som i dessa dagar förhandlas mellan entreprenörer och beställare är det lätt att förstå entreprenörers oro. Det borde då vara rimligt, inte minst för att undvika höga anbud, att förtydliga att trots att Covid-19 var känt vid avtalets tecknande ska eventuella oförutsedda effekter orsakade därav omfattas av hinderregelverket, d.v.s. tidsrisken för detta ligger på beställaren. Som beställare bör man dock vara försiktig med att rubba riskfördelningen i AB 04/ABT 06 avseende merkostnader. Det är tydligt i AB 04/ABT 06 att risken för merkostnader vid epidemi ligger på entreprenören såvida inte regeln om oförutsedda kostnader blir tillämplig. Den senare lär inte behöva något förtydligande i förhållande till Covid-19.

Det är tydligt att Covid-19 inte passerar någon obemärkt och i dess kölvatten lär vi se flertalet specialskrivningar i såväl hyresavtal som entreprenadavtal. Har Ni frågor kring t.ex. förseningar och force majeure med anledning av Covid-19 är Ni välkomna att kontakta Johannes Harlevi (johannes.harlevi@brightadvokat.se) eller Kajsa Eriksson (kajsa.eriksson@brightadvokat.se).