Klassificering av hyresavtal i samband med kombinerade upplåtelser
Högsta domstolen har i mål nr T 3044-19 besvarat vissa frågeställningar avseende klassificeringen av hyresavtal vid kombinerade upplåtelser.
Målet avsåg två hyresobjekt rubricerade som lokaler om 372 kvm vardera innehållande lägenheter för s.k. omsorgsboende. Upplåtelsen omfattade bostadslägenheter om ca 40 kvm samt en större lägenhet om ca 80 kvm. Hyresvärden sade upp båda avtalen för villkorsändring varvid tvist uppstod angående uppsägningens giltighet då hyresgästen hade uppfattningen att uthyrningen avsåg bostadslägenheter och hyresvärdens uppfattning var att uthyrningen avsåg en lokal.
Lagstiftningen avseende blockhyra trädde i kraft år 1985 och förutsättningarna för ett blockhyresavtal vid upplåtelser av bostäder är att uthyrningen ska omfatta minst tre bostadslägenheter som ska hyras ut i andra hand. Fastighetsägaren och förstahandshyresgästen har då en möjlighet att, trots att uthyrningen omfattar bostadslägenheter, avtala i enlighet med de regler som gäller för lokaler med undantag för bostadshyresreglerna avseende besittningsskydd och hyressättning i samband med förlängning. Blockhyresvillkor som strider mot hyreslagens tvingande regler om bostadshyra kräver dock hyresnämndens godkännande.
Hyresnämndens prövning
Hyresnämndens beslut fattas utan föregående sammanträde och endast av ett hyresråd. När hyresnämnden fattar beslut i ärenden avseende blockuthyrning kontrollerar hyresnämnden huvudsakligen att de formella kraven är uppfyllda, dvs att uthyrningen omfattar minst tre bostadslägenheter och att syftet är att hyra ut dessa i andra hand. Det ska även framgå av ansökan vilka regler i avtalet som omfattas av förbehållet dvs som strider mot bostadshyresreglerna. Utöver dessa formella krav ska hyresnämnden även göra en seriositetsprövning och bedöma huruvida det föreligger ett seriöst intresse bakom uthyrningen såsom till exempel behov av personalbostäder, omsorgsboenden eller studentbostäder.
Bostadshyresavtal eller lokal?
En central fråga att besvara är huruvida avtalet är ett bostadshyresavtal eller ett lokalhyresavtal. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad och med lokal avses annan lägenhet än bostad. Avgörande för bedömningen om det är fråga om bostad eller lokal är det avtalade ändamålet, enligt ordalydelsen eller underförstått. Enligt Högsta domstolen ska parternas avsikt vid avtalets ingående vara avgörande och inte hur hyreskontraktet har utformats. Vid bedömningen ska avtalets ordalydelse, avtalets systematiska uppbyggnad, parternas handlande efter avtalsingåendet, parternas agerande före avtalsingåendet, hyresobjekts utformning och verksamhetens art beaktas. Domstolen påpekar även att ingen av faktorerna är enskilt avgörande för avtalstolkningen.
Avseende kombinerade upplåtelser där till exempel flera lägenheter upplåts, det finns betydande gemensamma ytor inrättade, vissa ytor nyttjas exklusivt av personal och där vårdinslaget är större är frågan mer komplex. Högsta domstolen konstaterar då att denna problematik inte behandlas i lagtext men att om upplåtelsen avser mer än tre bostadslägenheter som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad, står det parterna fritt att avtala om att hyresavtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen ska avse bostadslägenheter. Det gäller även om en inte oväsentlig del av hyresobjektet ska användas för annat ändamål än bostad. Ett sådant avtal, när parterna avtalat om att det ska avse bostadslägenheter även om det finns vissa lokalinslag, medför att reglerna om blockuthyrning ska tillämpas och att parterna därmed kan avtala om vissa avsteg från de annars tvingande reglerna för bostadsuthyrning.
I den aktuella domen konstaterar domstolen att hyresavtalet innehöll villkor som typiskt sett utgör villkor för lokalhyresavtal till exempel indexreglering samt att en standardblankett för lokal användes. Cirka en tredjedel av hyresobjektet disponerades av personal och utgjorde gemensamma utrymmen. Det var även känt att objektet användes som gruppbostad med mer eller mindre omfattande tillsyns- och omvårdnadsbehov. Med beaktande av avtalets utformning, den avsedda användningen och det av parterna angivna ändamålet med betydande inslag av vård och omsorgsverksamhet innebar det sammantaget att avtalet skulle ses som ett lokalhyresavtal, trots att bostadslägenheter hyrdes ut som separata lägenheter.
Varför tillämpa reglerna för lokalhyra?
Mot bakgrund av att det tidigare förelegat viss oklarhet på hyresmarknaden avseende vissa typer av upplåtelser av samhällsnyttiga lokaler har fastighetsägare tenderat att vidta viss försiktighet med att utforma upplåtelser av förevarande slag som ett lokalhyresavtal. Detta för att inte riskera att hyreslagens tvingande regler om bostadshyra ska slå till när parterna avsett att ingå en lokalupplåtelse och i avtalet kommit överens om avsteg från bostadshyresreglerna utan att hyresnämnden godkänt villkoren.
Högsta domstolen har i det aktuella rättsfallet fastslagit att den aktuella upplåtelsen ska betraktas som en lokalupplåtelse trots att det finns inslag av bostadshyra eftersom del av hyresobjektet ska nyttjas för människors boende. Detta möjliggör för fastighetsägare att i en mer omfattande utsträckning faktiskt tillämpa reglerna för lokalupplåtelser och utforma hyresavtalet som ett lokalhyresavtal i samband med kombinerade upplåtelser såsom till exempel omsorgsboenden. Detta gäller särskilt när verksamhetens art har tydliga vårdinslag, det finns utrymmen som nyttjas exklusivt av personal samt att den gemensamma partsavsikten är att det är fråga om en lokalupplåtelse. Hyresavtalet kan med fördel upprättas på standardkontraktsformulär för lokaler samt innehålla indexklausul och särskild reglering om underhållsskyldighet som typiskt sätt utgör bestämmelser för lokalhyresavtal. Det ska även noteras att regelverket för lokalupplåtelser är bättre lämpat för kommersiella avtal än reglerna avseende bostadshyresavtal och blockhyresavtal. Detta kan vara värdefullt för fastighetsägare eftersom till exempel en hyressättning som inte styrs av bruksvärdeshyran för bostadslägenheter därmed, även vid förlängning av ett hyresavtal, kan tillämpas vid kombinerade upplåtelser av förevarande slag. Framtiden får utvisa om vi nu kommer att få se en minskning av antalet blockhyresavtal till förmån för lokalhyresavtal avseende kombinerade upplåtelser. Avgörandet i det aktuella målet pekar i alla fall i den riktningen.
Har ni frågor kring hyresrätt med anledning av ovan rubricerat rättsfall är ni välkomna att kontakta Hanna Norberg (hanna.norberg@brightadvokat.se).