Den 18 maj 2020 kom en ny dom från Stockholms tingsrätt som berör förhandsavtal och formkravet om tidpunkt för upplåtelse. Här kommer en kort sammanfattning av domen samt lite info om vad som kan vara bra att tänka på med hänsyn till tingsrättens avgörande.

Enligt bostadsrättslagen ska ett förhandsavtal innehålla beräknad tidpunkt för upplåtelse. För det fall beräknad tidpunkt för upplåtelse saknas i förhandsavtalet är förhandsavtalet ogiltigt. I det aktuella förhandsavtalet stod det att preliminär tidpunkt för upplåtelse var ”under 2017, dock senast tre (3) mån innan tillträdestidpunkten”. Preliminär tidpunkt för tillträde hade i samma avtal angivits till ”Q3 – Q4 2018” (d.v.s. tidigast sex månader efter årsskiftet 2017/2018).

Tingsrätten ansåg inte att formuleringen i förhandsavtalet innebar att tidpunkten för upplåtelsen var bestämd till ”under 2017” utan tolkade det som att upplåtelse enligt förhandsavtalet kunde ske under 2017, eller när som helst efter 2017, så länge upplåtelse skedde tre månader innan tillträdestidpunkten, som var angiven som ”preliminär”. Formuleringen i förhandsavtalet fick till följd att föreningen aldrig kunde vara i dröjsmål med att upplåta lägenheten innan dess att föreningen meddelat dag för tillträde. Därmed konstaterade tingsrätten att syftet med regeln om föreningens dröjsmål satts ur spel och förhandsavtalet bedömdes ogiltigt. Enligt tingsrätten innebar alltså det faktum att förhandsavtalet vid avtalets ingående saknade ett slutdatum för upplåtelse att förhandsavtalet inte uppfyllde formkraven i bostadsrättslagen. Det noteras att domen kan komma att överklagas.

Tingsrätten har i sin bedömning gjort skillnad på det aktuella fallet och tidigare fall då det rört sig om ett bestämt intervall i tiden med ett bestämt slutdatum. Ett bestämt intervall har godtagits som tidpunkt för upplåtelse.

Bra att tänka på avseende tidpunkt för upplåtelse i förhandsavtalet:

  • Se till att tidpunkten är preciserad, antingen genom ett datum eller genom ett intervall med tydlig början och slut.
  • Tingsrätten godkänner inte en tidsangivelse som inte går att uttolka vid förhandsavtalets ingående. ”Senast tre månader innan tillträde” är således inte en acceptabel skrivning, eftersom tidpunkten för upplåtelse därmed inte är känd förrän föreningen meddelat tid för tillträde.
  • Se till att det inte finns någon annan tidsangivelse (t.ex. datum för tillträde) i förhandsavtalet som motsäger det datum eller det intervall som angetts som tidpunkt för upplåtelse.
  • Tingsrätten har tidigare avgjort att oklarheter avseende datumangivelser ska tolkas till förhandstecknarens fördel. Om förhandsavtalet exempelvis anger ”september 2017” som tidpunkt för upplåtelse ska föreningens eventuella dröjsmål beräknas från den 1 september 2017.

Varmt välkomna att höra av er till Bright Advokat med eventuella frågor om förhands- eller upplåtelseavtal.

Kajsa Eriksson

kajsa.eriksson@brightadvokat.se