Spridningen av Covid-19 har på kort tid påverkat stora delar av vårt samhälle, inte minst lokalhyresmarknaden. Många hyresvärdar får förfrågningar och krav avseende reduktion av hyra och andra lättnader i hyresgästers förpliktelser enligt gällande lokalhyresavtal. Detta utskick riktar sig till hyresvärdar som ställs inför dessa frågor och ger kort information kring de juridiska frågeställningar som är aktuella samt förslag på möjliga vägar framåt för att hantera de utmaningar vi ställts inför med anledning av Covid- 19.

En hyresgästs underlåtelse att betala avtalsenlig hyra anses utgöra ett väsentligt avtalsbrott som i förlängningen kan leda till förverkande av hyresrätten. Hyresgästen är då även skadeståndsskyldig gentemot hyresvärden motsvarande all den skada hyresvärden lider till följd av hyresgästens avtalsbrott.

Förutsättningar för nedsättning av hyra

Försämrad försäljning, lönsamhets- och likviditetsproblem är, under förutsättning att lokalen är i avtalsenligt skick, typiskt sett inte sådana omständigheter som hyresrättsligt bedöms som hinder eller men i nyttjanderätten. Därmed förändras inte hyresgästens skyldighet att erlägga full hyra med anledning av exempelvis försämrad försäljning eller lönsamhet till följd av Covid-19. Det ska dock poängteras att om det införs myndighetsföreskrifter eller andra regler som innebär inskränkningar i lokalens nyttjande för avsett ändamål är det inte uteslutet att det kan medföra en rätt till hyresnedsättning.

Kan Covid-19 utgöra grund för att hyresavtalet ska jämkas eller anses ogiltigt?

En allmän rättsprincip inom svensk rätt är att ingångna avtal ska hållas. Huvudregeln är att vardera parten själv bär affärsrisken kopplad till avtalet och endast i undantagsfall kan en avtalspart ha rätt att frångå vad som avtalats. Avtal kan jämkas eller lämnas utan avseende om det vore oskäligt att avtalet vidhålls på grund av senare inträffade händelser som väsentligen rubbar avtalsbalansen mellan parterna. Enligt praxis har denna möjlighet tillämpats med restriktivitet och ytterst sällan när det är fråga om avtal mellan två näringsidkare. I sammanhanget ska noteras att även fastighetsägare drabbas av ekonomiska konsekvenser med anledning av Covid-19 genom ökade kostnader och minskade hyresintäkter ur ett brett perspektiv. När båda parter i ett avtalsförhållande drabbas av den omständighet som åberopas för jämkning måste det ifrågasättas om avtalsbalansen överhuvudtaget har rubbats. Det är dock viktigt att ha i åtanke att en bedömning måste ske i det enskilda fallet. Avtalade förpliktelser kan i vissa situationer återgå om förutsättningarna som rådde när avtalet tecknades väsentligen har förändrats. Även denna princip används enligt praxis med stor försiktighet eftersom utgångspunkten är att avtal ska hållas. Med hänvisning till ovan angivna förutsättningar finns således möjligheter för en hyresgäst att jämka eller helt bortse ifrån ett hyresavtal med anledning av Covid-19. Det ska noteras att dessa möjligheter är få och relativt osäkra att förlita sig på i samband med domstolsprövning.

Parterna kan i hyresavtalet avtala om i vilka fall det blir aktuellt att befria den ena parten från någon av sina avtalsprestationer. Många lokalhyresavtal baseras på fastighetsägarnas standardblankett (12 B.3) som innehåller en force majeure-klausul som är utformad till förmån för hyresvärden. Klausulen
i standardblanketten reglerar överhuvudtaget inte hyresgästens förpliktelser i händelse av force majeure. Enligt vår erfarenhet är det ovanligt att lokalhyresavtal innehåller en force majeure-klausul till förmån för hyresgästen, även om det förekommer.

Överenskommelser och lösningar

Mot bakgrund av att de principer där hyresgästers åtaganden kan jämkas eller bortses ifrån tillämpas med stor restriktivitet och försiktighet kan det vara meningsfullt för såväl hyresvärd som hyresgäst att reglera effekterna av den uppkomna situationen i ett tilläggsavtal till hyresavtalet.

För att undvika att en hyresgäst går i konkurs finns det olika möjligheter för hyresvärden att stötta utsatta hyresgäster. En åtgärd är att avtala om en hyresfri period eller en hyresrabatt under en övergångsperiod. En hyresrabatt kan även villkoras av att hyresgästens verksamhet påverkats väsentligt under året. Parterna kan då vid årets slut kontrollera att till exempel hyresgästens omsättning faktiskt har påverkats negativt. För det fall någon väsentlig förändring inte skett kan parterna komma överens om att hyresgästen ska erlägga bashyran i sin helhet och hyresvärden ges rätt att kräva tillbaka rabatten. I sammanhanget ska noteras att en överenskommelse avseende hyresrabatt inte ska justera utgående bashyra utan ska utformas så att hyresgästen erhåller en till beloppet bestämd rabatt på bashyran.

Hyresvärden kan överväga anstånd med betalning av hyra och komma överens med hyresgästen om en avbetalningsplan med efterskottshyra. Det är dock viktigt att känna till att för det fall hyresgästen hamnar på obestånd kan det vara svårt att få ersättning för hyra motsvarande den tid under vilken hyresgästen brukat lokalen men ännu inte har betalat hyra. Hyresvärden kan även i samband med överenskommelser av ovan nämnda karaktär överväga att ställa krav på säkerhet, till exempel ett borgensåtagande. Notera att vissa säkerheter ibland kräver att borgensmannen eller banken underrättas vid obetalda hyror.

Parterna kan även komma överens om att tillfälligt övergå till månadsbetalning i stället för kvartalsbetalning av hyra. Det ska emellertid noteras att för det fall hyresgästen erlägger månadsvis hyresbetalning trots att hyresavtalet anger kvartalshyra utgör inte denna förseelse en förverkandegrund. Enligt hyreslagen har en hyresgäst alltid rätt att erlägga hyra senast den sista vardagen i närmast föregående månad. Vid övergång från kvartalshyra till månadshyra efterskänker dock hyresvärden sin rätt till ersättning för ränta.

Hyresbeloppet kan, i stället för att utgå med ett bestämt belopp, kopplas till hyresgästens omsättning. Det är då viktigt att parterna tydligt preciserar vad som ska utgöra hyresgrundande omsättning. Härutöver kan krav på öppettider anpassas efter aktuell hyresgäst för att minska hyresgästens direkta kostnader för personal och hyresvärden kan även överväga att avstå från att kräva vite när hyresgäster inte klarar att hålla öppet enligt gällande minimitider i hyresavtalet.

I samband med hyreslättnader bör särskilt anges om parterna har för avsikt att ansöka om det av regeringen aviserade stödpaketet. Vi rekommenderar att hyresvärden kontrollerar om den verksamhet som hyresgästen bedriver omfattas av stödpaketet. Hyresvärden kan i efterhand ansöka om kompensation för del av eventuell nedsättning som avser perioden 1 april till 30 juni, enligt nuvarande förslag. Ansökan om stöd sker via länsstyrelsen. Det kan i samband med detta även vara bra att se över eventuella sekretessbestämmelser som kan komma att behöva justeras med anledning av ansökan om stöd.

Hyresvärdar bör vara särskilt uppmärksamma på hyresbetalningarna och genast agera för det fall en hyresgäst är sen med betalningen för att undvika att stora hyresskulder uppstår. Hyresvärden har allt att vinna på att tillskriva hyresgästen och påpeka avtalsbrottet och kanske föreslå att en dialog initieras för att komma överens om lämpliga lösningar alternativt gå vidare med förverkandeuppsägning.

Tillfälliga ändringar bör regleras i ett separat skriftligt tilläggsavtal till hyresavtalet. Vi rekommenderar att överenskommelsen tydligt begränsas i tid samt att det framgår att parterna är ense om att det inte föreligger någon rättslig grund för till exempel en tillfällig hyresnedsättning. Vi vill poängtera att det sannolikt inte finns någon skyldighet för hyresvärdar att gå med på en hyresreduktion under rådande omständigheter. Har ni frågor kring hyresrätt med anledning av Covid-19 är ni välkomna att kontakta Hanna Norberg (hanna.norberg@brightadvokat.se) eller Johannes Harlevi (johannes.harlevi@brightadvokat.se).